Jen si to představte. Podepíšete kupní smlouvu, převezmete klíče a těšíte se na nové začátky. Jenže po pár týdnech zjistíte, že po zdi se line plíseň, podlaha vydává podivné zvuky a z vysněného domova se stává noční můra. Takzvané skryté vady patří k nejčastějším příčinám sporů mezi kupujícím a prodávajícím. Jaká máte práva a povinnosti a co rozhoduje o tom, kdo ponese odpovědnost?
Obsah
Co jsou skryté vady nemovitosti?
Skrytou vadou se rozumí taková závada, která existovala už v době převodu nemovitosti, ale projevila se až později. „Skrytá“ je proto, že ji kupující bez odborné inspekce nemohl odhalit.
Tím se odlišuje od vady zjevné, kterou lze rozpoznat i při běžné prohlídce. Skryté vady se projeví až při každodenním užívání, například ve formě zatékání, elektrických zkratů nebo plísní za nábytkem. Takové závady mohou výrazně snížit hodnotu nemovitosti nebo zkomplikovat její běžné užívání. Právo proto stojí na straně kupujícího, který se s nimi nemohl seznámit předem. Za tyto vady odpovídá vždy prodávající, bez ohledu na to, zda o nich věděl.
Jaké jsou nejčastější skryté vady nemovitosti?
Skryté vady mohou mít nejrůznější podobu, ale spojuje je jedno – na první pohled nejsou patrné a projeví se až při běžném užívání. Plísně na stěnách, zápach z kanalizace nebo poruchy elektroinstalace patří k těm nejčastějším.
Výjimkou nejsou ani vady střechy, zejména nedostatečná izolace či nekvalitní pokládka krytiny. Významné riziko představuje i špatný stav nosných konstrukcí nebo dřevomorka, která často napadá trámy a podlahy starších domů. Ani novostavbám se skryté vady nevyhýbají. V důsledku uspěchané výstavby nebo nedbalého dozoru tak můžete narazit na nedostatečné zateplení nebo chybně provedené spoje materiálů.
Jsou skryté vady podstatným nebo nepodstatným porušením smlouvy?
Ne všechny vady mají stejnou váhu. Některé lze snadno opravit, jiné však zasáhnou do samotné podstaty smlouvy. Právní důsledky se odvíjejí od toho, zda vada představuje podstatné, nebo nepodstatné porušení smlouvy.
K podstatnému porušení dochází tehdy, pokud by kupující smlouvu vůbec neuzavřel, kdyby o vadě věděl. V takovém případě může požadovat opravu či přiměřenou slevu, nebo dokonce odstoupit od smlouvy a žádat vrácení kupní ceny. U vad nepodstatných, které nebrání užívání nemovitosti, má nárok na odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Volba nároku je na kupujícím, ale po uplatnění ji nelze měnit.
Jak skrytým vadám předejít?
Nejlepším způsobem, jak se skrytým vadám vyhnout, je obezřetnost na obou stranách. Prodávající by měl makléře i kupce informovat o všech známých závadách a nesnažit se je zastírat – zákon totiž výslovně ukládá povinnost na vady upozornit.
Vyplatí se také provést technické revize rozvodů, stavu střechy nebo kanalizace a jejich výsledky doložit. Kupující by měl naopak zvážit odbornou inspekci nemovitosti ještě před podpisem smlouvy, zejména u starších budov. Také záznamy o opravách a revizní zprávy mohou odhalit závady, které by jinak zůstaly skryté.
Jak řešit skryté vady nemovitosti?
Když se objeví skrytá vada, je důležité neztrácet hlavu ani čas. Zákon stojí na straně kupujícího a nechává mu celých 5 let k uplatnění práva z vadného plnění. Vadu je však nutné řešit bez zbytečného odkladu. Nezapomeňte ji důsledně zaznamenat – fotografiemi, videem a ideálně i znaleckým posudkem, jehož náklady si můžete nechat proplatit od původního majitele.
Prodávajícího je třeba písemně informovat, nejlépe doporučeným dopisem. Kupující má právo zvolit si formu odškodnění, ať už se jedná o slevu z kupní ceny, opravu, nebo odstoupení od smlouvy, pokud je vada podstatným porušením smlouvy. Pokud prodávající uzná odpovědnost, dohodnou se na kompenzaci. Pokud odmítne, následuje vyjednávání, případně soudní řešení.
Žaloba na skryté vady nemovitosti
Pokud se kupujícímu nepodaří s prodávajícím dohodnout na náhradě za skrytou vadu, může se obrátit na soud a domáhat se svých práv civilní žalobou. V takovém případě musí být připraven doložit, že vadu oznámil včas, tedy bez zbytečného odkladu a v rámci pětileté lhůty.
Klíčovým důkazem bývá znalecký posudek, který prokazuje existenci vady, její příčinu i dopad na hodnotu nemovitosti. Kromě něj může soud zohlednit i fotografie, korespondenci s prodávajícím nebo technické zprávy. Soudní řízení je však časově i finančně náročné, proto je žaloba vždy až krajní řešení.
Závěrem: Největší riziko je lhostejnost
Během hledání domova snů většina z nás nepřemýšlí nad tím, co je za zdí nebo pod podlahou. Jenže právě tam se někdy skrývají problémy, které mohou zásadně ovlivnit kvalitu bydlení i vzájemnou důvěru mezi stranami.
Skryté vady představují riziko, které sice nelze zcela odstranit, ale lze ho výrazně omezit. Klíčem je poctivost na straně prodávajícího a obezřetnost na straně kupujícího. Nejlepší obranou totiž zůstává důkladné prověření nemovitosti ještě před podpisem smlouvy.
Zdroje: ČeskéReality.cz, Epravo.cz, Médium.cz, MůjPrávník.cz, RKMatras.cz
Sára Aiblová je studentkou brněnské právnické fakulty. Kromě práva se zajímá o psychologii, kulturu a cestování. Baví ji prozkoumávat aktuální témata ze světa technologií či wellness a předávat je čtenářům.