Co když se vaše životní plány změní dřív, než vyprší nájemní smlouva? Ať už jste nájemce, nebo pronajímatel, je důležité znát svá práva a povinnosti a vědět, jak při ukončení nájemní smlouvy postupovat. Jaké jsou možnosti ukončení smlouvy? Kdy platí výpovědní lhůta a kdy můžete odejít ihned? A co nesmí chybět ve výpovědi nájemní smlouvy?
Obsah
- Výpověď nájemní smlouvy ze strany nájemce
- Kdy může nájemní smlouvu vypovědět pronajímatel?
- Okamžitá výpověď nájemní smlouvy
- Jaká je výpovědní lhůta z nájmu?
- Jak má vypadat výpověď z nájmu?
- Jak ukončit nájemní smlouvu dohodou?
- Co musí obsahovat dohoda o ukončení nájemní smlouvy?
- Snažte se předejít problémům
Výpověď nájemní smlouvy ze strany nájemce
V první řadě je důležité si připomenout, že výpověď nájemní smlouvy je jednostranný právní úkon, který nevyžaduje souhlas pronajímatele. Možnosti výpovědi se liší podle toho, zda je smlouva sjednána na dobu určitou, nebo neurčitou. Pokud je nájem uzavřen na dobu neurčitou, může jej nájemce vypovědět kdykoliv bez udání důvodu, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou.
U nájmu na dobu určitou je situace složitější – pokud ve smlouvě není sjednána možnost předčasného ukončení, může nájemce vypovědět nájem pouze tehdy, pokud dojde k podstatné změně okolností, například pokud se stěhuje za prací nebo ztratí schopnost platit nájemné.
Kdy může nájemní smlouvu vypovědět pronajímatel?
Pronajímatel nemůže nájemní smlouvu vypovědět „jen tak“, vždy pro to musí mít zákonný důvod, ať už se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou. Tím občanský zákoník chrání nájemce jako slabší smluvní stranu.
Pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu na dobu určitou i neurčitou, pokud:
- Nájemce hrubě poruší své povinnosti, například neplatí nájem.
- Nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo sousedech.
- Byt má být vyklizen z důvodu veřejného zájmu, například pokud musí být zbourán, aby ustoupil městskému okruhu.
- Byt potřebuje pronajímatel nebo jeho blízký příbuzný – tento důvod ovšem platí pouze v případě nájmu na dobu neurčitou.
Okamžitá výpověď nájemní smlouvy
Kromě výše zmíněných důvodů mají obě strany ve výjimečných případech právo vypovědět nájemní smlouvu okamžitě. Nájemci toto právo vznikne, pokud se byt stane neobyvatelným a pronajímatel neodstraní závažné závady v přiměřené lhůtě.
Kupříkladu když živelná pohroma rozbije okna a pronajímatel neprodleně nezajistí jejich výměnu. Stejné právo má i pronajímatel, pokud nájemce zvlášť závažně porušuje své povinnosti, například nejméně 3 měsíce neplatí nájemné nebo byt poškozuje. Předtím ho však musí vyzvat k nápravě.
Jaká je výpovědní lhůta z nájmu?
Výpovědní lhůta závisí na tom, zda jde o nájem na dobu určitou nebo neurčitou. U smlouvy na dobu neurčitou činí zákonná výpovědní doba tři měsíce, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak.
Běží od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi, pokud ji tedy nájemce obdrží třeba 18. 2., výpovědní lhůta začíná běžet od 1. 3. a skončí 31. 5. U nájmu na dobu určitou lze smlouvu vypovědět pouze z výše uvedených zákonných důvodů, pak činí výpovědní lhůta taktéž tři měsíce. Při okamžité výpovědi končí nájem dnem jejího doručení.
Jak má vypadat výpověď z nájmu?
Výpověď musí být písemná, jinak je neplatná. Obsahovat by měla:
- Označení smluvních stran, tj. jméno a adresu nájemce i pronajímatele.
- Odkaz na nájemní smlouvu, resp. datum jejího uzavření a adresu bytu.
- Důvod výpovědi – u pronajímatele vždy, u nájemce jen při smlouvě na dobu určitou.
- Datum doručení výpovědi a výpovědní lhůtu, aby bylo jasné, od kdy výpověď běží.
- Podpis.
Jak ukončit nájemní smlouvu dohodou?
Nejrychlejší a nejjednodušší způsob, jak ukončit nájem, je dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem. Občanský zákoník sice takovou variantu výslovně neupravuje, ale jelikož celé soukromé právo staví na zásadě smluvní volnosti, je tento postup možný.
Pokud se obě strany shodnou, lze nájem ukončit i okamžitě, bez nutnosti dodržovat výpovědní lhůtu. Tato varianta je ideální, pokud mezi nájemcem a pronajímatelem panují dobré vztahy.
Co musí obsahovat dohoda o ukončení nájemní smlouvy?
Dohoda o ukončení nájemní smlouvy musí být vždy písemná. Písemná forma je jednak stanovena zákonem, a navíc pomáhá předejít nedorozuměním a právním sporům. Dokument musí obsahovat:
- Identifikaci smluvních stran, tj. jméno, adresu a kontakt nájemce i pronajímatele.
- Označení bytu, tedy přesná adresa a specifikace nemovitosti (číslo bytu, počet pokojů).
- Datum ukončení nájmu.
- Vypořádání závazků, zejména podmínky vrácení kauce.
- Podpisy obou stran, bez nich totiž není dohoda platná.
I když to zákon nevyžaduje, doporučuje se připojit také předávací protokol, který detailně popisuje stav bytu při jeho předání, informace o stavu měřičů pro elektrickou energii, vodu a plyn a seznam předávaného zařízení bytu včetně popisu jeho stavu.
Snažte se předejít problémům
Ukončení nájemní smlouvy může být někdy jednoduchou formalitou, jindy složitým právním procesem. Klíčové je znát svá práva a povinnosti, proto je ideální výpověď či dohodu konzultovat s právníkem nebo si minimálně důkladně prostudovat příslušná ustanovení občanského zákoníku (§ 2285 a následující).
Ať už dáváte výpověď, nebo byt přebíráte zpět, vyplatí se vše pečlivě zdokumentovat – fotky i protokol o předání mohou předejít budoucím sporům. Čím lépe se na ukončení nájmu připravíte, tím méně starostí vás čeká.
Zdroje: DostupnýAdvokát.cz, KropáčekLegal.cz, Můj-právník.cz, Ochránce.cz, Právo pro všechny, Remax.cz
Sára Aiblová je studentkou brněnské právnické fakulty. Kromě práva se zajímá o psychologii, kulturu a cestování. Baví ji prozkoumávat aktuální témata ze světa technologií či wellness a předávat je čtenářům.