Uvažujete o tom, že si pořídíte apartmán u moře, horskou chatu nebo investiční byt za hranicemi České republiky? Zajímá vás, jak krok za krokem probíhá koupě nemovitosti v zahraničí od výběru až po zápis do katastru? Přemýšlíte, zda mohou Češi vlastnit nemovitost v zahraničí bez omezení, nebo existují státy s přísnými pravidly pro cizince? Hledáte informace o tom, jak funguje financování nemovitosti v zahraničí a zda lze získat hypotéku jako český občan?
V následujícím článku najdete odpovědi na všechny tyto otázky. Dozvíte se také, na co si dát pozor při právní kontrole nemovitosti, jaké poplatky vás mohou čekat a proč se vyplatí ověřit místní legislativu ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Obsah článku
Jak krok za krokem probíhá koupě nemovitosti v zahraničí
Koupě nemovitosti v zahraničí se může na první pohled zdát podobná nákupu bytu v České republice. Ve skutečnosti však jednotlivé státy používají odlišné právní systémy, jiné postupy při převodu vlastnictví i rozdílné požadavky na zahraniční kupující.
Prvním krokem bývá výběr vhodné lokality. Nestačí sledovat pouze cenu za metr čtvereční. Důležitou roli hraje také stabilita trhu, vývoj cen v posledních letech, infrastruktura, dostupnost zdravotní péče, turistický ruch nebo možnosti dlouhodobého pronájmu.
Po výběru konkrétní nemovitosti následuje právní prověrka. Právník nebo notář ověřuje vlastnické právo prodávajícího, případná věcná břemena, exekuce, zástavní práva nebo stavební povolení. V některých zemích představuje právě tato kontrola nejdůležitější část celého procesu.
Následuje podpis rezervační nebo kupní smlouvy. Výše rezervační zálohy se liší podle země. Ve Španělsku činí často přibližně 10 % kupní ceny. V Chorvatsku bývá obvyklá záloha mezi 5 až 10 %.
Po splnění všech smluvních podmínek dochází k převodu kupní ceny. Peníze bývají často uloženy do notářské nebo advokátní úschovy. Tento mechanismus chrání kupujícího i prodávajícího před rizikem podvodu.
Posledním krokem je zápis vlastnického práva do příslušného katastru nebo veřejného registru. Teprve tímto okamžikem se ve většině evropských států stáváte právoplatným vlastníkem nemovitosti.
Mohou Češi vlastnit nemovitost v zahraničí bez omezení
Česká republika je součástí Evropské unie, což českým občanům významně usnadňuje investice do nemovitostí v ostatních členských státech.
Ve většině zemí Evropské unie mohou Češi kupovat byty, domy nebo pozemky za stejných podmínek jako místní obyvatelé. Týká se to například Španělska, Portugalska, Itálie, Francie, Rakouska nebo Chorvatska.
Odlišná situace nastává mimo Evropskou unii. Například ve Švýcarsku podléhá nákup rekreačních nemovitostí systémům povolení podle federálních i kantonálních pravidel. V Thajsku nemohou cizinci běžně vlastnit pozemky. Mohou však za určitých podmínek koupit byt v bytovém domě, pokud podíl zahraničních vlastníků nepřesáhne zákonný limit.
Spojené arabské emiráty umožňují zahraničním občanům vlastnit nemovitosti pouze ve vybraných lokalitách označených jako Freehold Areas. Každý stát proto vyžaduje individuální posouzení ještě před zahájením koupě.
Jak koupit byt v cizině bezpečně a minimalizovat rizika
Vyplatí se spolupracovat s místním advokátem, který zastupuje výhradně vaše zájmy. Realitní kancelář totiž zastupuje především prodávajícího nebo zprostředkovává obchod mezi oběma stranami.
Velkou pozornost věnujte technickému stavu nemovitosti. V některých středomořských oblastech se objevují nelegální přístavby nebo stavby bez kolaudace. Nový vlastník následně přebírá odpovědnost za jejich legalizaci.
Důležité je rovněž ověřit místní územní plán. Výhled na moře může během několika let nahradit nový hotel nebo bytový komplex, pokud je okolní území určeno pro další výstavbu.
Financování nemovitosti v zahraničí a možnosti hypotéky
První možnost představuje hypotéka od české banky. Ta však zpravidla neakceptuje zahraniční nemovitost jako zástavu. Klient proto často ručí jinou nemovitostí nacházející se v České republice.
Druhou možností je hypotéka přímo v zahraniční bance. Podmínky se mezi jednotlivými státy výrazně liší. Banky běžně požadují vyšší vlastní kapitál než u domácích klientů. Často jde o 30 až 40 % kupní ceny.
Posuzuje se výše příjmů, bonita klienta, historie splácení úvěrů i daňová rezidence. Dokumenty bývají vyžadovány v úředně ověřeném překladu.
Evropská centrální banka dlouhodobě upozorňuje na rozdílné podmínky hypotečních trhů jednotlivých států. Úroková sazba proto nemusí být jediným kritériem. Významnou roli hrají také poplatky za sjednání úvěru, ocenění nemovitosti nebo předčasné splacení.
Shrnutí. Jak funguje koupě nemovitosti v zahraničí
Koupě nemovitosti v zahraničí není pouze otázkou nalezení vhodného bytu nebo domu. Úspěšná transakce vyžaduje důkladnou právní prověrku, znalost místních předpisů, správně nastavené financování nemovitosti v zahraničí i ověření všech souvisejících nákladů.
Čeští občané mohou ve většině členských států Evropské unie vlastnit nemovitosti bez zásadních omezení. Mimo Evropskou unii však často platí zvláštní pravidla pro zahraniční kupující. Hypotéku lze získat jak v České republice, tak přímo v zahraničí. Každá varianta má odlišné podmínky i požadavky na zajištění úvěru.
Pečlivá příprava, spolupráce s místním právníkem a využívání ověřených veřejných registrů výrazně snižují riziko komplikací. Díky tomu může být zahraniční nemovitost nejen místem pro vlastní rekreaci, ale také dlouhodobou investicí s potenciálem stabilního výnosu.
Zdroje: MinisterstvoZahraničníchVěcí.gov.cz, MinisterstvoProMístníRozvoj.gov.cz, PortálVeřejnéSprávy.gov.cz, EvropskáKomise.eu, UNTourism.int, KatastrNemovitostíŠpanělsko.org, KatastrNemovitostíChorvatsko.hr
Fascinuje ji věda i objevování nového. Biochemie jí dává odpovědi, ale také vyvolává další otázky, které jí pomáhají zkoumat v laboratoři, ale i v kuchyni. Zajímá se o biohacking a hledá způsoby, jak vylepšit fungování těla i mysli. Miluje pohyb, který jí dodává energii a svobodu. Neustále hledá spojení mezi vědou, kreativitou a každodenním životem.