V České republice stále převládá touha po vlastním bydlení. Oproti zahraničí je tak družstevní vlastnictví považováno za méně hodnotnou formu vlastnictví. Přitom má družstevní vlastnictví řadu výhod. Jsou například mnohem více finančně dostupné než byty v osobním vlastnictví.
Co to je družstevní vlastnictví?
a Družstevní byt si nelze koupit, a proto se nestanete jeho vlastníkem. Kupujete si pouze určitý podíl na majetku družstva. Získáte tím své členství v družstvu, se kterým je spojeno právo nabyvatele na uzavření nájemní smlouvy k bytu.
Vlastníkem celého domu je bytové družstvo. Koupí družstevního bytu máte právo pouze na nájem bytové jednotky. S družstevním bytem nemůžete nakládat dle vlastního uvážení.
Jak funguje družstevní byt?
Jak funguje družstevní vlastnictví? Ačkoliv si na rozdíl od osobního vlastnictví byt nekupujete, kupujete si družstevní podíl. Stáváte se tak členem družstva, díky čemuž máte vliv na rozhodování a fungování družstva, a tedy i na správu své bytové jednotky. Právě z těchto důvodů bývá družstevní bydlení často mnohem levnější než bydlení v osobním vlastnictví.
Výhody družstevního bydlení:
- nižší pořizovací cena členských práv a povinností na družstvu,
- žádné starosti s běžnou údržbu bytu (družstvo se stará o funkčnost a opravy zařízení),
- rychlejší nabývaní družstevních práv (stačí uzavřít smlouvu o převodu),
- možnost financování bydlení ze stavebního spoření, nebo půjčkou na družstevní byty – ty se v dnešní době úrokově téměř rovnají hypotéčnímu úvěru se zástavou nemovitosti a můžete dostat i 100 % kupní ceny (na družstevní bydlení si můžete půjčit až do výše 2 500 000 Kč),
- možnost bezplatného nabytí družstevního bytu po uhrazení jeho anuity a po rozhodnutí družstva o převodu bytu.
Nevýhody družstevního bydlení:
- nejste vlastníkem bytu, kupujete pouze družstevní práva,
- omezená možnost využití hypotečních úvěrů – lze využít stavební spoření nebo můžete ručit jinou nemovitostí v osobním vlastnictví,
- s bytem nelze volně disponovat (nelze jej samostatně prodat, ani použít jako zástavu),
- větší stavební úpravy a rekonstrukce bytu je možno realizovat pouze se souhlasem družstva,
- podnájem družstevního bytu je možný pouze na základě písemného souhlasu družstva – bez souhlasu je případná podnájemní smlouva neplatná a povinnost platit roční poplatek za pronájem bytu zůstává.
Co znamená osobní vlastnictví?
Co znamená byt v osobním vlastnictví? Koupí nemovitosti se stáváte jejím vlastníkem. Tím nabýváte právo s bytem volně nakládat, samozřejmě v mezích zákona. Jako vlastník zapsaný v katastru nemovitostí můžete byt rekonstruovat, pronajímat či prodat. Také si můžete vzít úvěr na zaplacení kupní ceny. Většina bank totiž pro zajištění úvěru požaduje zřízení zástavy na kupované nemovitosti.
Výhody bytu v osobním vlastnictví:
- možnost s bytem volně disponovat (rekonstrukce, pronájem, prodej),
- výhodná investice do budoucna díky vyšší tržní ceně bytů v osobním vlastnictví,
- zhodnocení peněz investovaných do zvelebování bytu,
- možnost použít byt jako zástavu pro získání úvěru,
- větší variabilita financování,
- nižší měsíční náklady (žádná povinnost platit nájem).
Nevýhody bytu v osobním vlastnictví:
- plná odpovědnost za škody vzniklé v souvislosti s provozem bytu,
- povinnost platit daň z nemovitosti,
- povinnost platit poplatky za společnou správu domu,
- povinnost uhradit minimálně 20 % kupní ceny (banky zpravidla poskytují pouze 80 % z odhadu ceny nemovitosti),
- dlouhá doba prodeje (převod vlastnictví je spojen se zápisem do katastru nemovitostí, který trvá minimálně 21 dní nebo až 3 měsíce).
Družstevní byt vs. osobní vlastnictví
Jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví? Byt v osobním vlastnictví se koupí stává váš. Nabýváte právo vlastníka, v katastru nemovitosti jste uvedeni jako vlastník a na katastrálním úřadě jste vedeni jako majitel bytu. Družstevní byt, jak z názvu vyplývá, není váš, ale bytového družstva. Bytové družstvo je právnickou osobou, která je výhradním vlastníkem celého domu a současně se stará o jeho správu.
S bytem ve vašem osobním vlastnictví můžete (v mezích zákona) volně nakládat. Byt můžete rekonstruovat, pronajímat nebo prodat. Nakládání s družstevním bytem je omezené, a to pouze do mezí, které povolují stavy družstva. Podnájem je možný pouze s písemným souhlasem družstva. Prodej bytové jednotky není možný – jedná se o prodej práv a povinností spojených s užíváním bytové jednotky.
Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví?
Do konce roku 2020 měli členové družstev zákonný nárok na převod družstevního bytu do osobního vlastnictví. To už však neplatí. V současnosti nemá bytové družstvo povinnost smlouvu o převodu do osobního vlastnictví uzavřít.
Pro zajištění převodu bytu do osobního vlastnictví po 1. 1. 2021 uzavřela řada družstev se svými členy smlouvu o budoucím převodu do vlastnictví. Pokud tomu tak je, nic nebrání převod uskutečnit. Smlouva o budoucím převodu má tříletou promlčecí lhůtu, kterou by měl člen sledovat, aby byla ze strany družstva dodržena.
Stanovy družstva obsahují podmínky pro bezúplatný převod družstevního podílu do osobního vlastnictví. Nastudování stanov je tedy prvním krokem k samotnému převodu. V praxi je základní podmínkou splacení anuity.
Kdy lze převést družstevní byt do osobního vlastnictví?
Při převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví je pro budoucího nabyvatele nezbytné zjistit, zda je plně splacena anuita. Anuita je pravidelná platba, kterou bytové družstvo vybírá od svých členů, aby pokrylo náklady spojené s výstavbou nebo rekonstrukcí bytového domu. Zpravidla se jedná o poměrnou část úvěru, které si bytové družstvo vzalo.
Pokud anuita není plně uhrazena, může to v budoucnu vést k dalším finančním nárokům vůči novému vlastníkovi podílu. Proto by potenciální nabyvatelé před uzavřením jakékoliv smlouvy o převodu družstevního bytu měli provést důkladné ověření finančního stavu a splacení anuity daného bytu.