Nájem, pronájem, podnájem. Překvapivě mnoho lidí tyto pojmy zaměňuje a nevidí mezi nimi žádný rozdíl. Z právního hlediska jde však o velmi odlišné instituty, které s sebou nesou dost odlišná práva i povinnosti. Podnájemní smlouva není smlouva nájemní a podnájemník a nájemce nemají stejná práva. Co to je podnájem a kdy je podnájem výhodnější než nájem? Udělejte si v tom jasno!
Co to je podnájem?
Přemýšleli jste někdy nad tím, co je podnájem a pronájem? V souvislosti s nájmem nemovitosti ve smyslu ustanovení § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., zákon (nový) občanský zákoník lze narazit na oba pojmy.
Podnájem je vztah, který vzniká mezi nájemcem a podnájemníkem. Nájemce má s pronajímatelem nemovitosti uzavřenou platnou nájemní smlouvu k té dané nemovitosti. Nájemce k (celé, nebo části) této nemovitosti může třetí osobě zřídit užívací právo, a to na základě podnájemní smlouvy.
Ale pozor! Podnájem platí pouze po dobu, po kterou platí nájemní smlouva. Pokud dojde k vypovězení nájemní smlouvy, dojde k vypovězení i smlouvy o podnájmu. Skončí-li nájem, skončí i podnájem. Je to dáno tím, že podnájemní vztah je nadřízený nájemnímu vztahu, který již existuje.
Kdo to je podnájemník?
Jako podnájemník se označuje ta osoba, která užívá nemovitost (nebo její část) na základě podnájemní smlouvy. Podnájemník tuto podnájemní smlouvu uzavírá s nájemcem, nikoliv s pronajímatelem.
Podnájemník má mnohem menší práva než nájemce. Po skončení podnájmu například podnájemník nemá právo na náhradní byt nebo ubytování.
Jaký je rozdíl mezi podnájmem a pronájmem?
Pronájem a podnájem bytu jsou v praxi často zaměňovány. Rozdíl je ale podstatný. Občanský zákoník poskytuje nájemcům řadu jistot a výhod, které však v podnájemním vztahu neplatí.
Pronájem lze chápat jako nájem i podnájem. Pronájem je výraz, který je sice hojně užíván v běžné řeči, ale zákony jej nikde neuvádí. Neexistuje tedy ani přesná definice pronájmu. Občanský zákoník definuje pouze dva pojmy: nájem a podnájem.
Pravidla plynoucí z nájemní či podnájemní smlouvy se týkají nejen doby trvání a pravidel pro ukončení nájmu a podnájmu, ale promítají se také do podmínek užívání bytu:
- Podnikání – Zatímco nájemce může provozovat v bytě podnikatelskou činnost a pronajímatel mu to nemůže zakázat, na podnikání podnájemníka se mohou vztahovat určitá omezení stanovená majitelem nemovitosti.
- Nový člen domácnosti – Změny počtu uživatelů bytu se vždy ohlašují majiteli bytu a upravují v nájemní smlouvě. V případě podnájmu musí navýšení počtu osob odsouhlasit majitel bytu.
- Chov zvířat – V nájemní smlouvě pronajímatel nemůže zakázat nájemci chov zvířat. V případě podnájemní smlouvy však platí, co si nájemce a podnájemník ve smlouvě stanoví. Nájemce tak může podnájemníkovi chov zvířat ve smlouvě zakázat.
- Trvalé bydliště – V tomto případě je situace u podnájemní smlouvy stejná, jako u smlouvy nájemní – podnájemník k nahlášení trvalého pobytu v bytě souhlas majitele nemovitosti nepotřebuje. Jde pouze o evidenční údaj, který nedává podnájemci jakákoliv práva k bytu. Pro podnájemce může být uvedení adresy bytu jako adresy trvalého bydliště důležité mimo jiné z důvodu parkování, školek, škol či poplatku za odvoz odpadu apod.
Co to je podnájemní smlouva?
Podnájemní smlouva je právní dokument, která upravuje vztahy mezi nájemcem a podnájemníkem.
Podnájemní smlouva je vázána na smlouvu nájemní. Avšak na rozdíl od té nájemní nemá podnájemní smlouva předepsaná žádná pravidla. Zákon totiž nestanovil, jaké mají být její náležitosti. Pokud hledáte univerzální vzor podnájemní smlouvy, není to třeba.
Podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů, pokud se strany nedohodnou jinak. Podnájemní smlouva vždy končí nejpozději se zánikem nájemní smlouvy.
Kdy je výhodné uzavřít podnájemní smlouvu?
Podnájemní smlouvu je výhodné uzavřít, jestliže se byt nachází v družstevním vlastnictví. Jelikož členi družstva nemají byty v osobním vlastnictví a sami jsou v nájmu, musí uzavřít podnájemní smlouvu, pokud by chtěli byt nebo jeho část dál pronajímat. Podnájem však musí povolit družstvo.
Podnájemní smlouvu je taktéž výhodné uzavřít v případě, že se v bytě nachází více osob současně. Lze ji tak uzavřít s jedním ze spolubydlících. Souhlas od pronajímatele není třeba, bydlí-li nájemce v bytě spolu s podnájemníkem.