Pronajímatelé dávají přednost uzavření nájmu pouze na omezenou dobu, tedy na dobu určitou. Mají tak lepší možnost si své nájemce vyzkoušet, a to do doby, než s nimi uzavřou dlouhodobý nájem. Nájemní smlouva na dobu určitou však nemusí zvýhodňovat pouze pronajímatele, ale i nájemce.
Společně se ponoříme do problematiky nájemní smlouvy na dobu určitou a představíme vám, za jakých okolností jde vypovědět nájem na dobu určitou a co dělat, pokud nechcete nájemci prodlužovat smlouvu na dobu určitou.
Nájemní smlouva na dobu určitou
Nájem bytu je upraven zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v ustanoveních § 2235 až § 2301.
Z právního hlediska je nájemce chráněn jako slabší smluvní strana nájemního vztahu. Důvodem je do velké míry závislost na pronajímateli, který je schopen pro něj sjednat nespravedlivé podmínky, a větší ekonomická slabost. Ochrana nájemce se projevuje zejména v zákazu bezdůvodné výpovědi ze strany pronajímatele a také bezdůvodného zvyšování nájemného.
Nájemní smlouva na dobu určitou zavazuje pronajímatele, aby zajistil, že nájemce může nerušeně užívat byt po nájemní smlouvou stanovenou dobu. Nájemce je povinen byt využívat výhradně k bydlení, jelikož by se pak nejednalo o nájem bytu, ale o jiný nájemní vztah. Nájemce tedy vždy musí být fyzická osoba, avšak pronajímatel může být i osobou právnickou.
Náležitosti nájemní smlouvy na dobu určitou
Kromě jiných zákonem stanovených náležitostí nájem na dobu určitou musí obsahovat i konkrétní dobu, po kterou nájemní vztah trvá. V opačném případě by se jednalo o nájem na dobu neurčitou. Pokud je doba pronájmu sjednána na více než 50 let, má se za to, že nájem je sjednán na dobu neurčitou.
Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou
Jak ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou? Občanský zákoník se skončení nájmu bytu věnuje v ustanoveních § 2285 a násl. Obsahuje výčet možností, jak lze ukončit nájem bytu na dobu určitou. Mezi ně patří uplynutí doby, dohoda stran a výpověď z nájmu ze strany pronajímatele, nebo ze strany nájemce. Přitom existuje více způsobů, jak vypovědět nájem na dobu určitou.
Dohoda stran
Smlouva sjednaná na dobu určitou nebrání tomu, aby se pronajímatel a nájemce dohodli na předčasném ukončení nájmu.
Uplynutí doby
Jestliže nájemce bydlí v bytě minimálně tři měsíce po skončení nájemní doby a pronajímatel jej písemně nevyzve k opuštění bytu, existuje vyvratitelná právní domněnka, že spolu uzavřeli nový nájem na dobu určitou. Nájemce tedy může byt dál užívat, ale jen po dobu ne delší než doba původního nájmu, nejvýše však 2 roky.
Ptáte se sami sebe, jak oznámit nájemci, že nechci prodloužit smlouvu na dobu určitou? Odpověď tkví ve výzvě. Jestliže nechcete prodlužovat dobu nájmu, který byl sjednán na dobu určitou, je třeba nájemci sepsat a zaslat výzvu, aby byt opustil. Oznámit nájemci, že nechcete prodloužit smlouvu na dobu určitou, musíte nejpozději do 3 měsíců od skončení nájmu.
Výpověď nájmu
Výpověď nájmu musí mít písemnou formu a musí být prokazatelně doručena druhé straně, aby byla platná. Výpovědní doba pak běží od prvního dne měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém výpověď došla druhé straně v souladu s § 2286 odst. 1. Výpovědní doba nájmu na dobu určitou i neurčitou je tříměsíční.
Výpověď ze strany nájemce
Na rozdíl od předchozí právní úpravy není nájemce oprávněn kdykoliv vypovědět nájem na dobu určitou. Aby mohl nájemce podat výpověď, musí se změnit okolnosti, za kterých nájemní smlouvu na byt uzavíral. Za jakých okolností jde vypovědět nájem na dobu určitou?
Jestliže se okolnosti nájmu na dobu určitou změní do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby pokračoval v nájmu, je nájemci umožněno vypovědět nájem na dobu určitou, a to v souladu s § 2287. Pro představu lze uvést uzavření manželství, změnu pracoviště či tíživou finanční situaci jako příklad.
Výpověď ze strany pronajímatele
K ukončení smlouvy na dobu určitou může dojít pouze z důvodů, které taxativně stanoví zákon. Za jakých okolností lze vypovědět nájem na dobu určitou?
Pronajímatel nájemní smlouvu na dobu určitou může vypovědět, je-li nájemce odsouzen pro trestný čin spáchaný na osobě úzce spojenou s nájmem bytu, nebo poruší-li nájemce hrubě povinnosti vyplývající z nájmu na byt. Pronajímatel je též oprávněn vypovědět nájem, pokud má být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu, nebo existuje obdobně závažný důvod.
Existuje další situace, jak vypovědět nájem na dobu určitou, kdy výpovědní doba nebude trvat tři měsíce. Jestliže nájemce poruší svou povinnost vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo na podání okamžité výpovědi bez výpovědní doby a taky žádosti, aby nájemce byt opustil bez zbytečného odkladu.
Ukončení nájemní smlouvy na dobu neurčitou
Jak ukončit nájemní smlouvu na dobu neurčitou? Pronajímatel může smlouvu na dobu neurčitou pouze ze zákonných důvodů. Kromě důvodů uvedených výše je důvodem ještě to, že se pronajímatel sám chce do bytu nastěhovat, nebo jej chce pro svého manžela při rozvodu manželství či ho potřebuje pro své příbuzné. Pro pronajímatele platí povinnost nájemci byt znovu pronajmout či nahradit mu škodu, jestliže jako důvod výpovědi uvedl bytovou potřebu svou či někoho z rodiny.